Færslur

Öll ræðan 

Mistök Reykjavíkurborgar við gerð deiliskipulags lóðanna Gufunesvegur 34 og Þengilsbás 1, til Loftkastalans ehf. (að beiðni borgarfulltrúa Flokks fólksins)

Það hefur kostað mikið átak að fá þetta mál á dagskrá og ljóst að meirihlutinn er skíthræddur við það, að hleypa því upp á yfirborðið. Fyrst var því alfarið hafnað að ræða mætti um það í borgarstjórn og þurfti borgarfulltrúi Flokks fólksins að beita sér af hörku til að svo megi verða. Í tvígangi var því frestað en loks núna er það á dagskrá. Þau gögn sem beðið var um frá borginni, leynigögn sem forsvarsmenn Loftkastalans hafa aldrei séð tók óeðlilega langan tíma að fá en hafa nú skilað sér að mestu.

Loftkastalinn keypti af Reykjavíkurborg árið 2018 eina lóð með húsi og byggingarrétti. Loftkastalinn er fyrirtæki sem vinnur að leikmunagerð og var tilgangurinn með kaupunum að nota eignina fyrir stóra leikmuni sem smáa. Um er að ræða gamalt sérhæft verksmiðjuhús sem hýsti á sínum tíma vissan hluta starfsemi áburðarverksmiðjunnar í Gufunesi og birgðaskemmur Áburðarverksmiðjunnar og óbyggða baklóð.

Hlutar húsnæðisins eru með mikilli lofthæð sem getur t.a.m. hentað vel til leikmyndagerðar. Allar eignirnar þarfnast talsverðs viðhalds. Ein af for­send­um kaup­anna var að gólf vænt­an­legr­ar viðbygg­ing­ar og lóðin væru sem mest á jafn­sléttu og gólfin í svipaðri hæð og er í gömlu hús­un­um. Það er til að auðvelt sé að renna t.d. stór­um leik­mynd­um á milli húsa.

Áður en skrifað var undir kaupsamning lá ljóst fyrir af hálfu Reykjavíkurborgar í hvaða sérstaka tilgangi fyrirtækið hygðist nota eignina. Þetta er staðfest í fréttatilkynningu sem barst frá Reykjavíkurborg 12. janúar 2018 eða 4 dögum áður en skrifað var undir kaupsamninginn.

Eft­ir að kaup­in voru frá­geng­in var ákveðið að skipta lóðinni í tvennt og eig­end­um sagt að það hefði eng­in áhrif á neitt hjá þeim. Síðar kom í ljós að hækka átti baklóðina um 60 sentímetra, því gatan hækkaði meðfram óbyggðu lóðinni, sem er ekki samkvæmt sniðmyndum sem gefnar eru upp í skipulagi. Lóðarhafi reyndi að fá staðfesta hæðarmælingar í kringum eignir sínar sem dróst. Seint og um síðir, í lok ágúst 2020 bárust upplýsingar um hæðarmælingar og kom þá í ljós að  þær voru rangar. Lóðarhafi telur að allt að 54 cm skekkja sé milli uppgefinna hæðarpunkta frá Reykjavíkurborg.  Reykjavíkurborg hefur þegar viðurkennt mistökin m.a. í viðaukum við kaupsamning.

Eigendur hafa ekki getað nýtt byggingarréttinn vegna mistakanna sem aldrei hafa í raunheimi verið leiðrétt að fullu.

Óbyggð lóð sem liggur upp við núverandi hús er hækkuð um allt að 60 cm sem útilokar að Loftkastalinn geti nýtt eignina í þeim tilgangi sem stóð til. Einnig hindrar þessi mismunur aðkomu að núverandi húsum. Landslag hallar og í raun stendur eignin ofan í holu.

Nú fimm árum síðar eða 6 árum er málið í hnút sem er sorglegt í ljósi þess að þetta hefði verið hægt að laga strax í upphafi ef hlustað hefði verið á ábendingar frá Loftkastalanum og fleirum sérfræðingum þ.m.t. innan úr borgarkerfinu. Ennþá hefur ekki verið gefinn út hæðarkóti á Þengilsbás 1 þótt það sé skylda samkvæmt lögum. Það verður að sýna hæð fyrstu hæðar miðað  við jarðveg í deiliskipulagi. Fram kemur  í sniðmyndum en engin texti segir til um hæðarkóta. Ekkert í deiliskipulagi gerir ráð fyrir landslagsbreytingu.

Lögð hefur verið fram sem gagn í málinu:
Samantekt málsins (minnisblað) og feril þess eins og Reykjavíkurborg kýs að lýsa honum  og sem borgarlögmanni var falið að taka saman. Yfirlitið er með rangfærslur og má ætla að borgarlögmanni og borgarritara sem fengið hafa málið í fangið hafi verið mataðir af röngum upplýsingum um ýmsa mikilvæga þætti í málinu. Sem dæmi fullyrðir borgarlögmaður að eigendur hafi ítrekað hafnað fundum en svo Í nýfengnum gögnum sem loks hafa borist og forsvarsmenn eru að sjá í fyrsta sinn segir að enginn fundur hafi verið afboðaður. Fundur hafi verið 7. apríl 2022 og á hann mættu forsvarsmenn Loftkastalans.

Það er t.d. ekki rétt að hönnun hafi verið uppfærð og breytt í kringum hús við G34 og taki gatnahönnun því fullt tillit til núverandi húsa. Hér er talað um eins og allt hafi verið lagað að fullu og það sé eitthvað undarlegt allt þetta vesen í lóðarhafa. Einnig er rangt að ekki sé hægt að finna í fyrirliggjandi gögnum að öllum hafi mátt vera kunnugt um forsendur félagsins fyrir kaupunum. Eins eru rangfærslur að segja að uppstillingar mælitækja og frávik vegna við uppstillingu þeirra hafi ekkert að segja við heildarhönnunina. Þetta geta borgarlögmaður eða umhverfissvið náttúrulega varla fullyrt. Gera má því skóna að borgarritari og lögmaður hafi aldrei sé þær aðstæður sem hér er lýst með eigin augum, heldur hafi allar sína upplýsingar frá aðilum sem vilja varpa upp annarri og rangri mynd af stöðu þessa máls.

Málið hefur farið fyrir kærunefnd umhverfis- og auðlindamála en ekki fengið þar efnislega umfjöllun annað en það að „ekkert hafi komið fram í málinu sem bendir til þess að bundið yrði verulegum vandkvæðum að breyta hæðarlegu götunnar”.
Vel var hægt að leysa þennan vanda að fullu en það var ekki gert en nú er það um seinan nema með miklum tilkostnaði. Þrátt fyrir að hæðarmælingar séu rangar hefur nú verið samþykkt leyfi (umhverfis- og skipulagsráð í ágúst sl.) til að byggja 4-6 hæða fjölbýlishús, með 83 íbúðum, atvinnurýmum á tveimur hæðum í vesturenda, bílakjallara með 35 stæðum sem tengist aðliggjandi bílakjallara (Jöfursbás 3) og verða innkeyrsla og flóttaleiðir samnýttar á lóð nr. 1 við Jöfursbás”. Þetta er allt gert án þess að hafa haft samráð við lóðarhafa aðliggjandi lóða eins og lög gera ráð fyrir að sé gert.

Götur fyrir aftan hús Loftkastalans eru enn of háar og ennþá hefur ekki verið lagður fram hæðakóti fyrir Þengilsbás

Í lok greinagerðar borgarlögmanns sem lögð var var fram í borgarráði í umræðu um málið að beiðni borgarfulltrúa Flokks fólksins er talað um að rifta kaupsamningnum með vísan til vanefnda Loftkastalans og árangurslausra innheimtuaðgerða.
Loftkastalinn hefur ekki greitt 3ju og 4 greiðslu samkv. kaupsamningi.  Þann 8. október lýsti borgarráð yfir riftun kaupsamningsins og viðaukum I, II, og III við hann, á grunni meintra vanefnda kaupanda á greiðslum

Greiðslu var í þrígang frestað með gerð viðauka og mætti halda að borginni finnist með því hún hafi verið að koma verulega mikið á móts við forsvarsmenn L en virðist hafa gleymt að mistökin eru alfarið borgarinnar og er Loftkastali þolandinn í þessu máli. Borginni bar að laga skekkjuna ekki einungis á blaði heldur einnig í raun til að hægt sé að nota eignina í þeim tilgangi sem henni var ætlað.

Af hverju ætti L að fullgreiða vöru sem hann hefur ekki fengið afhenta samkv. kaupsamningi? Núverandi hús eru með verulega skertan notkunarmöguleika, byggingarréttin er ekki hægt að nýta

Í deiliskipulagi er ekkert sem gefur heimild til að breyta landslagi

Enn er ekki kominn hæðarkóti fyrir Þ 1 eins og gefa á út samkv. lögum

Eins og framan greinir lýsti borgarráð yfir riftun kaupsamningsins og viðaukum I, II, og III við hann, á grunni meintra vanefnda kaupanda á greiðslum hinn 8. okt.

Forsvarsmenn Loftkastala hafa andmælt

Ég vil hér vísa í andmælabréf sem borginni barst fyrir hönd forsvarsmanna Loftkastalans frá Lögmannsstofunni Málsvara. Þar segir eftirfarandi:

Meint vanefnd snýr því aðeins að greiðslum þrjú og fjögur sem eru vegna byggingarréttar og gatnagerðargjalda og háðar því að unnt sé að byggja á lóðinni. Reykjavíkurborg hefur ekki orðið fyrir tjóni þrátt fyrir að þessar greiðslur hafi dregist því samkvæmt kaupsamningnum þá eiga bæði greiðslur vegna byggingarréttargjalda og gatnagerðargjalda að taka verðbreytingum og þar með verðtryggðar. Borgin hefur þar að leiðandi ekki orðið fyrir tjóni þó byggingarrétturinn hafi ekki enn verið nýttur

Frekari upplýsingar

(Árið 2018 er skrifað undir kaupsamning og er byggingarmagn þá rétt eða 3.147 m2 við gildistöku nýs skipulags.

Árið 2019 tekur deiliskipulagið gildi og þá er tiltekið byggingarmagn 5.899 m2.

Árið 2019 þá strax er villan viðurkennd og leiðrétting hafin

Hæðarlega götunnar við hús Loftkastalans hafi í framhaldi verið lækkuð og þverhalli verið minnkaður úr 3% í 2% frá miðlínu og að húsi kæranda. En vandinn var að hún var ekki lækkuð nóg, það hefði þurft að lækka um hálfan metra við óbyggðu lóðina.

Skipting lóðarinnar upp í misháa hluta var eng­an veg­inn í sam­ræmi við vilja Loft­kastal­ans eða hags­muni því gólfin í húsunum þurfa að vera sem næst í sömu hæð. Þá bend­ir Loft­kastal­inn á að sam­kvæmt samþykktu deili­skipu­lagi sé lóðin slétt en ekki stölluð eins og borg­in hafi ákveðið ein­hliða.

Það er útilokað að hafa 60 sentímetra hæðarmun á gólf­inu inni í hús­un­um.  Óbyggða lóðin er enn í réttri hæð en Reykjavíkurborg hefur hækkað allt landslag í kringum lóðina án samþykkis lóðarhafa og gegn hagsmunum Loftkastalans og fyllt hana tvisvar af vatni sem áður rann  á brott áður en Reykjavíkurborg fór í landslagsbreytingar) svæðisbreytingar ?

Árið 2020 er leiðrétt skipulag loks samþykkt

Heilt ár leið frá því að skekkjan er viðurkennt og þar til leiðrétt deiliskipulag er samþykkt með réttu byggingarmagni)

 

Frá 2019 hefur Fl f fylgst með málinu, sent inn ótal fyrirspurnir, fengi málið tekið upp hjá innri endurskoðun og fleira. Hinn 7. apríl óskaði fulltrúi Flokks fólksins upplýsinga um af hverju ekki var fenginn óháður aðili til að gera mælingar. Í svari sem lagt er fram 23 maí kemur fram að:

“ Forhönnun gatnahönnunar var í höndum VSÓ ráðgjafar og síðan verkhönnun á vegum Verkís. Báðir aðilar eru óháðir og mæla svæðið upp og ber gögnum forhönnunar og verkhönnunar saman. Ekki var talin ástæða til að kalla þriðja aðilann að málinu.”

Lóðarhafi hefur fengið mælingarnar sendar og kynnt sér þær. Lóðarhafi segir að einstakir punktar séu rangir. Verkís hefur þegar svarað fyrir þau atriði. 

Mælingar og teikningar frá VSÓ sem staðfesta að hæðarskráning hjá Verkís eru rangar og skeikar allt að 65 cm og staðfesta að forsvarsmenn Loftkastalans hafa rétt fyrir sér og að uppbygging gatna í Gufunesi eru byggðar á röngum mælingum.

Skipting lóðarinnar upp í misháa hluta var eng­an veg­inn í sam­ræmi við vilja Loft­kastal­ans eða hags­muni því gólfin í húsunum þarf að vera sem næst í sömu hæð. Þá bend­ir Loft­kastal­inn á að sam­kvæmt samþykktu deili­skipu­lagi sé lóðin slétt en ekki stölluð eins og borg­in hafi ákveðið ein­hliða.

Það er útilokað að hafa 60 sentímetra hæðarmun á gólf­inu inni í hús­un­um.  Óbyggða lóðin er enn í réttri hæð en Reykjavíkurborg hefur hækkað allt landslag í kringum lóðina án samþykkis lóðarhafa og gegn hagsmunum Loftkastalans og fyllt hana tvisvar af vatni sem áður rann í burtu áður en Reykjavíkurborg fór í landslagsbreytingar.

Eigandi fyrirtækisins Loftkastalinn keypti af Reykjavíkurborg árið 2018 eina lóð með húsi og byggingarrétti. Fé­lagið vinn­ur að ný­smíði, leik­mynda­gerð, ný­sköp­un, hönn­un og þróun á vélbúnaði til nýsköpunar og hefur ný lokið við þróun og hönnun á vélbúnaði fyr­ir end­ur­vinnslu á frauðplasti. Til stóð að setja upp leik­mynda­verk­stæði og lítið stúd­íó á lóðinni en ekki hefur verið hægt að halda áfram þeim fram­kvæmd­um því það er ekki enn búið að gefa út rétt­an hæðarkóta.

Ítrekað hefur komið fram í opinberum gögnum m.a. frá umhverfis- og skipulagssviði að gatan við lóð Loftkastalans er of há og hana þarf að lækka. Viðurkennt er að „eitthvað hafi farið úrskeiðis“ því hæðarpunktar í landinu umhverfis Loftkastalann eru hvorki í samræmi við rekstrarforsendur sem kom skýrt fram fyrir kaupin hverjar voru. Viðurkennt er af hálfu borgarinnar að hæð hannaðrar aðliggjandi götu við hús Loftkastalans sé of há og hafi gólfplata verið mæld sem sannreyndi það. Í viðauka  2019 er talað um skekkju í deiliskipulagi lóðarinnar og að lóðarhafi geti ekki nýtt hana í þeim tilgangi sem til stóð.

Lóðarhafi reyndi að fá staðfesta hæðarmælingar í kringum eignir sínar sem dróst en seint og um síðir, í lok ágúst 2020 bárust upplýsingar um mælingar  og kom þá í ljós að þeir voru rangir. Lóðarhafi staðfestir að allt að 54 cm skekkja sé á uppgefnum hæðarmælingum frá Reykjavíkurborg á lóð hans.

Samkvæmt teikningum af húsum lóðarhafa sé gólfkóti 8,35 og 8,40 en gangstétt komin í 8.90. í nýjustu gögnunum. Fenginn hafi verið löggiltur mælingarmaður til að framkvæma innmælingar í húsunum ásamt nokkrum hæðarpunktum við götuna og hvar jarðvegur hafi verið áður. Þessar mælingar staðfesti málflutning lóðareiganda. Að allar mælingar sem hönnuðir miða við eru rangar.

Í framhaldinu  réðust borgaryfirvöld í að mæla inn á gólfplötu hússins og var skekkjan þá staðfest. Hin hannaða gata var of há.

Lóðarhafi  leitaði með málið til kærunefndar umhverfis- og auðlindamála til að reyna að fá frestun á veitingu framkvæmdaleyfis sem heimilar gatnagerð og lagningu veitukerfa í Gufunesi, áfanga 1,  vegna þess að gatan liggi of hátt miða við lóðir hans og því veruleg hætta á vatnstjóni. Málinu var vísað frá m.a. með þeim rökum að vel gerlegt væri að breyta hæðarlegu götunnar án þess að fresta framkvæmdum.  Málatilbúnaður borgarinnar var sá að tekið verði mið af gatnagerð en ekki samþykktu deiliskipulagi þegar hæðarblöð verði útgefin eins og segir orðrétt í úrskurðinum. Þetta er eins og sjá má afar óskýrt.

Hæðarlega götunnar við hús Loftkastalans hafi í framhaldi verið lækkuð og þverhalli verið minnkaður úr 3% í 2% frá miðlínu og að húsi kæranda. En vandinn var að hún var ekki lækkuð nóg, það hefði þurft að lækka um hálfan meter við óbyggðu lóðina.

Afleiðingar

Eigendur hafa ekki getað nýtt byggingarréttinn né farið af stað í uppbyggingu á núverandi húsum  vegna mistakanna og þeirrar óvissu hvort möguleiki yrði að koma þeim rekstri fyrir í húsunum eins og til stóð samkvæmt kynningu fyrir Umhverfis og skipulagssviði dags. 28. febrúar 2018. Engar athugasemdir komu um fyrirætlanir Loftkastalans nema að gömlu iðnaðarhúsin ættu að vera ljós.  Og Reykjavíkurborg hefur þegar viðurkennt á ýmsum stöðum eins og sjá má í gögnum málsins s.s. í  viðaukum við kaupsamning og minnisblöðum. Auk þess sem skipulagshönnuður hefur sent frá sér yfirlýsingu þar sem hann staðfestir að forsvarsmenn Loftkastalans hafi rétt fyrir sér.

Margstaðfest er að :

Óbyggð lóð sem liggur upp við núverandi hús var hækkuð um allt að 65 cm. En þessi mismunandi hæð hindrar nýtingu þar sem ekki er hægt að renna stórum hlutum, leikmunum, á milli húsanna, og að auki hindrar þessi hækkun aðkomu.

Nú fimm árum síðar er málið í hörðum hnút sem er sorglegt í ljósi þess að þetta hefði verið hægt að laga strax í upphafi. Margstaðfest er að gatan er of há.  Málið hefur farið fyrir kærunefnd umhverfis- og auðlindamála og hefur verið vísað frá, í einu tilviki eins og segir:

“Í málinu hefur ekkert komið fram sem bendir til þess að bundið yrði verulegum vandkvæðum að breyta hæðarlegu götunnar” En fullyrðingar sem komið hafa frá Reykjavíkurborg til Úrskurðarnefndar stangast á við raunveruleikan og eru eingöngu til blekkingar.

Lokaorð

Grunnvandinn er sá að Reykjavíkurborg fór í landslagsbreytingar án samþykkis lóðarhafa og gegn hagsmunum Loftkastalans án þess að fara eftir skipulagslögum og reglugerðum. Lóð sem seld er sem ein, er skipti í tvennt og á þessum tveimur bútum er ekki sama gólfhæð sem hindrar fyrirtækið til að nota lóðina eins og til stóð og fram kemur í fréttayfirlýsingu frá boginni 4 dögum fyrir undirritun kaupsamnings.  Reykjavikurborg felur sig sífellt bak við þá afsökun eða skýringu að lóðin hafi á þessum tíma verið þróunarlóð. Þýðir það að hægt sé að gera grundvallarbreytingar á seldum lóðum án samráðs við lóðarkaupa?

Þýðir það að fimm árum eftir kaupin sé í lagi að lóðin Þengilsbás 1 sé  ekki enn kominn með hæðarkóta. Hversu lengi er hægt að bera fyrir sig að lóðin sé þróunarlóð og hversu langt er hægt að ganga í að valda skemmdum og skaða á lóðinni undir þeim merkjum að þetta sé þróunarlóð?

Reykjavíkurborg/skipulagsyfirvöld hefur ekki gengist við mistökum sínum að fullu leyti og í stað þessa að laga þetta strax meðan það var hægt hefur borgin farið í stríð við borgara, lóðarhafa og lítur nú svo út sem markmiðið sé að þvinga hann í burtu frá svæðinu.

Borgin átti að axla ábyrgð og lagfæra þessa skekkju í upphafi þegar vandinn lá fyrir. Nú er málið orðið flóknara. Í stórum vatnsverðum sitja forsvarsmenn Loftkastalans í eign sinni í holu fullri af vatni. Endurleggja þarf götur og lagnir ef vatn á ekki að valda tjóni á eign forsvarsmanna Loftkastalans

Málið hefur velkst um í 5 ár

Aukaupplýsingar

Úrskurður 2

Árið 2021 fer lóðarhafi fram á endurupptöku málsins. Gerð er krafa um að framkvæmdaleyfið verði fellt úr gildi og framkvæmdir stöðvaðar á meðan málið væri í meðferð. Hæð götu gangi gegn núverandi skipulagi. Gríðarlegir hagsmunir séu í húfi fyrir kæranda enda sé það grundvallarforsenda fyrir starfsemi hans að lóðin sé nokkuð slétt og að báðar lóðir séu í svipaðri hæð. Í skipulaginu sé gert ráð fyrir að gatan Þengilsbás 1 verði um 60 cm hærri en Gufunesvegur við lóðina Þengilsbás 1, en lóð Loftkastalans liggi á milli þessara gatna.

Ekki sé gert ráð fyrir halla á lóð kæranda samkvæmt sniðmyndum með deiliskipulagsuppdrætti.

Lóðarhafi fékk löggiltan mælingamann til að framkvæma eigin mælingar sem stangist á við mælingar verktakans. Þrír af þeim punktum sem mælingamaður á vegum kæranda hafi mælt séu teknir  á sömu stöðum og verktakinn hafi mælt og er um 35 cm skekkja.

Samkvæmt málatilbúnaði Reykjavíkurborgar virðist byggt á því að búið sé að skipta lóðinni í tvennt og að ekki hafi verið gefnir út hæðarkótar fyrir lóðina við Þengilsbás. Og aftur segir að það verði gert þegar vegaframkvæmdum ljúki.

Segja má að rök borgarinnar byggist á því að útbúið hafi verið gallað deiliskipulag og að gefa eigi út gólfkóta lóðanna eftir að vegaframkvæmdum sé lokið, sem sé í öfugri röð miðað við ákvæði reglugerðarinnar.

Aftur er minnt á að  Reykjavíkurborg hafi selt umræddar lóðir sem eina lóð og skipt henni upp án þess að taka tillit til hagsmuna lóðarhafa.

Enn einn úrskurðurinn féll í málinu, kæra vegna „vanefnda Reykjavíkurborgar“ varðandi aðkomu og aðgengi að húsum á lóð Gufunesvegar 34.

Reykjavíkurborg fór fram á frávísun á þeim grunni að um rétt Reykjavíkurborgar til tiltekinna athafna eða aðgerða sé að ræða . Um það  sé úrskurðarnefndin ekki bær til að kveða á um.

Þar sem tilefnið kærunnar lýtur að hæðarlegu gatna í kringum Gufunesveg er það mat kærunefndarinnar að ágreiningur sé einkaréttarlegs eðlis sem framangreind kæruheimild tekur ekki til.

Ef litið er á þessa 3 úrskurði er í raun aldrei farið neitt efnislega í kæruefnið heldur fundin leið til að vísa þeim frá á öðrum forsendum.

Lóðareigandi situr uppi með skertar eignir og skerðingu á rekstri 2ja fyrirtækja í 5 ár. Fulltrúi Flokks fólksins hefur eins og aðrir borgarfulltrúar fengið ítrekaðar beiðnir frá eigendum Loftkastalans um hjálp og hefur fulltrúi Flokks fólksins reynt eftir mætti að fá skipulagsyfirvöld og meirihlutann til að lenda málinu.

 Innri endurskoðun maí 2022

 Fulltrúi Flokks fólksins fékk málið tekið upp af Innri endurskoðun og átti með innri endurskoðanda fund ásamt eigendum Loftkastalans. Þess var vænst að Innri endurskoðun skyldi ekki við málið fyrr en fundin væri ásættanleg lausn, lausn sem eigendur gætu sætt sig við. Það reyndist ofurbjartsýni. Innri endurskoðandi taldi sig ekkert geta gert, málið hefði farið í gegnum hefðbundin stjórnferli og allir frestir væru útrunnir. Eina sem Innri endurskoðun sagðist geta gert var að eiga samtal um málið við borgarritara, eftir atvikum. Ljóst var að Innri endurskoðun  gat ekki beitt sér í þessu máli. Það er mikill missir af umboðsmanni borgarbúa í máli eins og þessu